Haftung des Verkäufers

Das Eindringen von Wasser durch ein Terrassendach stellt einen Sachmangel dar. Wenn der Verkäufer eines Wohnhauses den Käufer darüber nicht informiert, handelt er arglistig und wird damit schadensersatzpflichtig. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Verkäufer die Ursache des Wassereintritts bekannt ist. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 27. Oktober 2023 (Az. V ZR 43/23).

Im Sommer 2016 erwarb der Kläger von den früheren Eigentümern ein Einfamilienhaus. Im notariellen Kaufvertrag wurde jegliche Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Bereits vor Vertragsabschluss kam es mehrmals zu Wassereinbrüchen auf die überdachte Terrasse. Der vorherige Eigentümer hatte vergeblich versucht, den Anschluss des von ihm selbst installierten Kunststoffdachs an den Traufbereich des Hausdachs zu reparieren.

Wassereintritt durch zwei unabhängige Mängel verursacht

Das von den neuen Eigentümern initiierte selbstständige Beweisverfahren ergab, dass zwei unabhängige Mängel für den Wassereintritt verantwortlich waren: Zum einen war die Abdichtung des Kunststoffdachs an der Hauswand mangelhaft, zum anderen waren die Folien unter den Dachpfannen des Hausdachs zum Traufbereich und zu den Dachfenstern hin beschädigt. Daraufhin klagte der neue Eigentümer gegen den Verkäufer auf fiktiven Schadenersatz in Höhe von über 32.000 Euro, um die Kosten für eine Sofortreparatur nebst Zinsen sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten zu decken. Zusätzlich forderte er die Feststellung, dass der frühere Eigentümer für alle zukünftigen Schäden im Zusammenhang mit dem undichten Dach haften sollte. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht hatten die beklagten früheren Eigentümer teilweise zum Schadenersatz verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die früheren Eigentümer hätten sich hinsichtlich der mangelhaften Abdichtung des Kunststoffdachs zur Hauswand arglistig verhalten. Den Folienabriss unter den Dachpfannen hätten sie jedoch nicht erkannt und sich daher auch nicht arglistig verhalten. Der BGH hob das Urteil auf und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung zurück.