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Verkäufer steht mit Interessentenpaar in Haus

Haftung des Verkäufers

bei arglistig verschwiegenem Mangel

Das Eindringen von Wasser durch ein Terrassendach stellt einen Sachmangel dar. Wenn der Verkäufer eines Wohnhauses den Käufer darüber nicht informiert, handelt er arglistig und wird damit schadensersatzpflichtig. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Verkäufer die Ursache des Wassereintritts bekannt ist. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 27. Oktober 2023 (Az. V ZR 43/23).

Im Sommer 2016 erwarb der Kläger von den früheren Eigentümern ein Einfamilienhaus. Im notariellen Kaufvertrag wurde jegliche Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Bereits vor Vertragsabschluss kam es mehrmals zu Wassereinbrüchen auf die überdachte Terrasse. Der vorherige Eigentümer hatte vergeblich versucht, den Anschluss des von ihm selbst installierten Kunststoffdachs an den Traufbereich des Hausdachs zu reparieren.

Wassereintritt durch zwei unabhängige Mängel verursacht

Das von den neuen Eigentümern initiierte selbstständige Beweisverfahren ergab, dass zwei unabhängige Mängel für den Wassereintritt verantwortlich waren: Zum einen war die Abdichtung des Kunststoffdachs an der Hauswand mangelhaft, zum anderen waren die Folien unter den Dachpfannen des Hausdachs zum Traufbereich und zu den Dachfenstern hin beschädigt. Daraufhin klagte der neue Eigentümer gegen den Verkäufer auf fiktiven Schadenersatz in Höhe von über 32.000 Euro, um die Kosten für eine Sofortreparatur nebst Zinsen sowie die vorgerichtlichen Anwaltskosten zu decken. Zusätzlich forderte er die Feststellung, dass der frühere Eigentümer für alle zukünftigen Schäden im Zusammenhang mit dem undichten Dach haften sollte. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht hatten die beklagten früheren Eigentümer teilweise zum Schadenersatz verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die früheren Eigentümer hätten sich hinsichtlich der mangelhaften Abdichtung des Kunststoffdachs zur Hauswand arglistig verhalten. Den Folienabriss unter den Dachpfannen hätten sie jedoch nicht erkannt und sich daher auch nicht arglistig verhalten. Der BGH hob das Urteil auf und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung zurück.

Wassereintritt ist ein Mangel

Ein undichtes Terrassendach stellt einen Sachmangel dar und ist nicht nur ein Anzeichen für einen Mangel. Als Anzeichen für einen Mangel bezeichnet man äußere Merkmale, die auf einen Mangel hinweisen können. Feuchtigkeit im Keller kann ein Sachmangel oder ein Anzeichen für einen Mangel sein. Die Unterscheidung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, zum Beispiel davon, ob es sich um ein saniertes Gebäude handelt, ob der Zustand zum Zeitpunkt der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Anzeichen für Feuchtigkeit waren.

Wann liegt arglistiges Verschweigen vor?

Arglistiges Verschweigen setzt laut BGH voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn für möglich hält und zumindest in Kauf nimmt, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Offenlegung nicht mit dem gleichen Inhalt geschlossen hätte. Wenn der Mangel bei der Besichtigung erkennbar ist, muss der Verkäufer nicht explizit darauf hinweisen. Bei einem Anzeichen für einen Mangel muss der Verkäufer jedoch im Einzelfall darauf hinweisen, wenn dieses nicht offensichtlich erkennbar ist. Nicht relevant ist dagegen, ob der Verkäufer die Ursache des Mangels kennt. Entscheidend ist, dass den Verkäufern der wiederholte Wassereintritt auf die Terrasse bei Regen bekannt war und die Käufer davon nichts wussten und auch nichts wissen konnten, obwohl die Überdachung der Terrasse während der Verkaufsverhandlungen angesprochen wurde.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist. 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Bild und Text Quellen:

https://www.pexels.com/de-de/foto/hauser-mann-paar-frauen-7937314/

Haus & Grund, 3/2024, IMS

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