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Spekulationssteuer vermeiden

Die Steuer auf Immobilienspekulation kann beim Verkauf von nicht selbst genutzten Immobilien anfallen. Sie betrifft Eigentümer, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ihr Haus oder ihre Wohnung veräußern. Es gibt jedoch verschiedene Möglichkeiten, diese Steuer zu umgehen oder zumindest zu reduzieren.

Die Spekulationssteuer wird auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erhoben und gilt unabhängig vom Grund des Verkaufs, unter der Annahme, dass der Verkäufer auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert.

Einhalten der Haltefrist:

Die einfachste Möglichkeit, die Spekulationssteuer zu vermeiden, ist das Einhalten der Haltefrist. Wenn ein Eigentümer seine Immobilie seit mehr als zehn Jahren vermietet hat, kann er sie ohne Abzug der Spekulationssteuer verkaufen. Diese Frist beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und endet mit dem Abschluss des Veräußerungsvertrags.

Selbstnutzung:

Wenn der Eigentümer die Immobilie selbst bewohnt, entfällt ebenfalls die Spekulationssteuer. Dies gilt jedoch nur für Immobilien, die als Hauptwohnsitz genutzt werden. Dabei muss das Objekt nicht den gesamten Zeitraum selbst bewohnt werden: Die verkürzte Spekulationsfrist für privat selbst genutzte Immobilien beträgt drei Jahre (das Verkaufsjahr und mindestens die beiden vorangegangenen Jahre). Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum und keine vollen Jahre. Demzufolge ist es möglich, eine im Dezember 2022 erworbene Immobilie von Dezember 2022 bis Januar 2024 selbst bewohnt zu haben und anschließend ohne Spekulationssteuer zu verkaufen. Auch wenn die eigenen Kinder einziehen, für die Anspruch auf Kindergeld oder auf einen steuerlichen Freibetrag besteht, gilt dies. Allerdings muss die Selbstnutzung nachgewiesen werden.

Erbe und Schenkung:

Für Erben gilt: Wenn das Haus vor mehr als zehn Jahren vom vorherigen Eigentümer erworben wurde, ist die Spekulationsfrist auch für den Erben abgelaufen. Auch bei einer Immobilienschenkung übernimmt der Beschenkte die Spekulationsfrist des Vorbesitzers. Im Verkaufsfall ist das Kaufdatum des Vorbesitzers oder die Art der Nutzung entscheidend. Die Beschenkten sollten jedoch die Schenkungsteuer berücksichtigen und prüfen, ob der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt.


Reduzierung der Spekulationssteuer:

Die Spekulationssteuer richtet sich nach dem erzielten Gewinn aus dem Immobilienverkauf und dem persönlichen Steuersatz. Kosten, die mit dem Verkauf verbunden sind, mindern den zu versteuernden Gewinn und damit die Höhe der Steuer. Dazu gehören Notar- und Maklergebühren, Kosten für die Immobilienbewertung und Fahrtkosten für Besichtigungen. Auch Modernisierungs- und Instandhaltungskosten können unter bestimmten Voraussetzungen abgesetzt werden. Außerdem können Eigentümer Verluste aus anderen Veräußerungsgeschäften desselben Abrechnungsjahres bei der Besteuerung des Spekulationsgewinns geltend machen.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist. 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Bild und Text Quellen:

https://www.pexels.com/de-de/foto/bleistift-zeit-regierung-geld-6863183/

Haus & Grund, 04/2024 (AKF/SB)

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