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Ferienhaus mit Pool

Investment-Tipps:

Das Einmaleins für Ferienimmobilien

Der Kauf einer Ferienimmobilie in einer attraktiven Lage kann eine faszinierende, sichere und renditestarke Investition sein. Im Folgenden sind die wichtigsten Richtlinien für eine erfolgreiche Investition zusammengefasst:

Obwohl die Nachfrage im Vergleich zu vergangenen Boomjahren nachgelassen hat, bleibt der Wunsch vieler Menschen nach einem Ferienhaus oder einer Wohnung ungebrochen, sei es an der Nord- oder Ostsee, an einem beliebten See, in einer reizvollen Landschaft, den Mittelgebirgen oder im Alpenvorland. Ferienimmobilien dienen als Wertanlage, als Urlaubsziel für Familie und Freunde oder als investierbares Gut, das man selbst nutzen und verwalten kann. Es gilt: Eine attraktive Ferienimmobilie in einer begehrten deutschen Urlaubsregion kann eine lohnende und sichere Geldanlage sein, vorausgesetzt, die Rahmen-bedingungen stimmen und grundlegende Regeln von Anfang an beachtet werden. Diese Regeln sind auch für Anfänger im Immobilienbereich leicht verständlich. Wir haben uns bei der Zusammenstellung dieser Regeln von Entwicklern touristischer Resorts, Vermietern von Ferienhäusern und Maklern aus Ferienregionen beraten lassen und die wichtigsten Kriterien auf den nächsten Seiten zusammengefasst, die bei einer für die Ferienvermietung geeigneten Immobilie berücksichtigt werden sollten.

Lage

Es mag trivial klingen, aber „Lage, Lage, Lage” ist das A und O im Immobilienbereich – auch bei Ferienimmobilien. Selbst das schönste Haus ist nutzlos, wenn es am falschen Ort steht. Daher sollte eine gut vermietbare Ferienimmobilie in einer bekannten, beliebten und oft gesuchten Ferienregion liegen. Nur so können optimale Auslastung und lukrative Mieteinnahmen erzielt werden. Es ist besser, in ein kleineres Objekt am richtigen Ort zu investieren als in ein großes Haus am falschen Ort. Sobald Sie sich für eine Region entschieden haben, spielen die sogenannten „Makrokriterien” eine Rolle. Dazu gehören die Wahl des Ortes, die Verkehrsanbindung, das Freizeitangebot und die Einkaufs-möglichkeiten. Die Immobilie sollte idealerweise in der Nähe eines ganzjährig belebten Ortes liegen. Es müssen nicht unbedingt Orte sein,  die das ganze Jahr über stark frequentiert sind, aber es sollte zumindest etwas los sein. Je näher an Wasser, Stadtzentrum, Geschäften und Restaurants, desto besser.

Der nächste Fokus liegt auf der sogenannten „Mikrolage”. Hierbei geht es um die spezifische Lage der Immobilie innerhalb des Ortes. Ideal ist es, wenn Balkon und Garten nach Süden ausgerichtet sind. Nicht empfehlenswert ist eine Lage an einer Hauptverkehrsstraße oder in der Nähe eines Bahndamms. Am besten ist eine zentrumsnahe, aber ruhige und gepflegte Seitenstraße. Insbesondere bei Wohnungen spielt die Aussicht eine große Rolle. Ein Meerblick ist natürlich ein echtes Verkaufsargument. Es ist entscheidend sicherzustellen, dass die Immobilie in einem Wohnviertel und/oder einer Anlage liegt, in der Feriengäste auch vermietet werden dürfen.

Objekt

Ein Blick auf die Zielgruppe hilft bei der Auswahl des Objekts. Häuser und Wohnungen sind ungefähr gleich gefragt, wobei Häuser vor allem bei Familien und Wohnungen vor allem bei Paaren oder Singles beliebt sind. Beliebte Größen für Wohnungen sind 50 bis 70 Quadratmeter mit zwei Schlafzimmern, während Häuser oft 80 bis 120 Quadratmeter mit drei Schlafzimmern umfassen. Der Großteil der Mieter von Ferienimmobilien liegt zwischen 30 und 60 Jahren und reist meist mit der Familie an. Daher sollte es mindestens einen Stellplatz geben. Bei Wohnungen ist auch ein Fahrstuhl von Vorteil. Die durchschnittliche Wochenmiete pro Objekt liegt laut aktuellen Studien bei knapp 700 Euro in der Nebensaison und gut 850 Euro in der Hauptsaison. Nur 25 Prozent der Urlauberzahlen über 1.200 Euro Miete pro Woche. Die durchschnittliche Verweildauer beträgt ungefähr zwölf Tage, wobei rund 60 Prozent der Buchungen auf die Monate Juli bis September entfallen. Der Trend geht seit Jahren zu kürzeren, aber häufigeren Urlauben. Für ein (verlängertes) Wochenende sind Anreisezeiten von maximal zwei Autostunden ideal. Das reicht zwar nicht für eine Fahrt nach Sylt oder Rügen, ist aber ein echter Pluspunkt für Ausflugsziele nahe den Metropolregionen.

Ausstattung

Die Ausstattung und Einrichtung einer Ferienimmobilie sind von entscheidender Bedeutung. Es sollte keine Ansammlung von ungeliebten Erbstücken und ausgedienten Möbeln sein, sondern eine hochwertige, pflegeleichte und ansprechende Einrichtung – gerne auch im jeweils passenden maritimen, ländlichen oder alpinen Stil. Persönliche Gegenstände wie Familienfotos sollten vermieden werden. Der Gast sollte sich mindestens so wohl fühlen wie zu Hause. Wichtige Punkte sind gute Betten, schöne Bäder, eine vollständige Küchenausstattung, einfach zu bedienende Beleuchtung, TV-, Heizungs- und Klimatechnik sowie schnelles und zuverlässiges WLAN. Ein Kamin, eine Sauna und ein Gasgrill erweitern das Gästepotenzial ebenso wie spezielle Ausstattung für Kleinkinder oder die Möglichkeit, Haustiere mitzubringen.

Nebenkosten

Beim Kauf einer Ferienimmobilie fallen einmalige Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Maklergebühren an. Diese betragen in der Regel etwa zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Bei gebrauchten Immobilien ist in der Regel eine Renovierung erforderlich, während neue Immobilien gestrichen, eingerichtet und ausgestattet werden müssen. Auch die jährlichen Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Gemeinschafts-kosten, Versicherungen, Reparaturrücklagen, Müllabfuhr, GEZ, Grundsteuer, Internet und Telefon müssen berücksichtigt werden. Diese Kosten können im Gegensatz zu klassischen Mietwohnungen nicht vollständig auf den Mieter übertragen werden, sondern müssen bereits im Wochen- oder Tagesmietpreis enthalten sein. Als Faustregel gilt: Mit etwa vier Euro Nebenkosten pro Monat und Quadratmeter ist man auf der sicheren Seite.

Steuern

Steuerliche Aspekte sind nur das Sahnehäubchen. Kaufen Sie niemals eine Immobilie, die sich nur über Steuervorteile rechnet! Eine gute Immobilie sollte sich auch ohne steuerliche Subventionen rentieren. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater genau erklären, welche Möglichkeiten es gibt, welche Rechte und Pflichten, Vor- und Nachteile, Chancen und Risiken auf Sie als Vermieter und kleines Touristikunternehmen zukommen. Dies ist keine ganz einfache Materie.

Rentabilität

Eine gute Immobilie erwirtschaftet in der Regel eine jährliche Rendite von drei bis vier Prozent. Es gibt auch Ferienobjekte, die sechs oder acht Prozent, ja sogar zweistellige Renditen erzielen können. Rechnen Sie jedoch realistisch. Ein verregneter Sommer kann schnell jede Planung zunichtemachen. Eine Faustregel besagt: Eine Immobilie sollte sich finanziell selbst tragen, wenn sie etwa 120 vermietete Tage pro Jahr hat. Eine gute Immobilie ist in der Regel von Mitte Juni bis Mitte September sicher gebucht. Hinzu kommen Feiertage sowie einige Wochen im Frühling und Herbst.

Service

Pflegen Sie Ihre Kunden! Ein Strauß Blumen oder eine Flasche Wein und ein netter Willkommensbrief mit Einkaufs- und Restauranttipps erfreuen jeden Gast. Mit kleinen Gesten lässt sich viel erreichen. Wer kümmert sich um Schlüsselübergabe, Kurtaxe, kleine Reparaturen und Endreinigung, wenn man nicht selbst vor Ort oder in der Nähe der Immobilie ist? Aus der Ferne ist dies schwer zu organisieren. In den meisten Fällen muss man sich daher eine seriöse örtliche Agentur suchen. Eine gute Agentur verlangt für das „Rundum-sorglos-Paket“, also Vermarktung und Vermietung, zwischen 20 und 30 Prozent der Mieteinnahmen. Auch dies muss bei der Kalkulation und Preisfindung berücksichtigt werden.

Fazit

Die Grundvoraussetzungen für eine nachhaltig gute Ferien-immobilie sind im Prinzip logisch und einfach – man muss immer nur von sich selbst ausgehen. Welche Standards erwarte ich persönlich von einem Feriendomizil? Diese Standards sollten erfüllt sein. Was würde mich positiv überraschen? Was macht den Gast zum Stammgast? Dies ist die Essenz einer erfolgreichen Investition in Ferienimmobilien.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist. 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Bild und Text Quellen:

https://unsplash.com/de/fotos/menschen-die-tagsuber-im-pool-schwimmen-UMKFxc73mpo

Bellevue 3/2024, Claus-Peter Haller

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