Die Kriterien, die Zu- oder Abschläge zur Mietspiegelmiete zulassen, sind nach Meinung des Immobilienbrief Stuttgart – aber auch des Mietervereins sowie von Haus & Grund Stuttgart – teilweise falsch gewichtet und auch willkürlich gewählt. Verbesserungen hinsichtlich Anwen-derfreundlichkeit und Wohnlagenbestimmung sieht hingegen die Stadt Stuttgart beim neuen Mietspiegel, der Ende vorigen Jahres erschienen ist.

Um durchschnittlich 7,7 Prozent sind die Mieten zwischen April 2018 und April 2020 gestiegen. Über das Plus haben wir im Immobilienbrief Stuttgart bereits berichtet (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 294), jetzt geht es um Änderungen der Systematik. So sind anstelle des bislang angewandten Punkteverfahrens Preiseffekte für einzelne Ausstattungsvarianten getreten. Die Wohnlagen basieren nun auf dem beim Stuttgarter Gutachterausschuss geführten generalisierten Wohnlagenatlas sowie auf der Abgrenzung der Wohnlagen im Rahmenplan Halbhöhenlage. Waren es bislang Zonen, erfolgt die Zuordnung einer Lage nunmehr mithilfe einer Karte.

Zum Grundwert gibt es Zu- oder Abschläge

Der Mietspiegel geht von einem Grundwert aus. Dieser reicht von 8,36 Euro (bei einer Wohnung mit einer Größe von 90 bis unter 115 Quadratmetern und Baujahr 1915 bis 1984) bis 12,33 Euro (bei über 25 bis unter 33 Quadratmetern und Baujahr 2011 bis April 2020). Hinzu gibt es Zu- oder Abschläge für Ausstattung, Gebäude- und Wohnungstyp sowie Lage.Eine umfassende energetische Sanierung seit 1998 führt beispielsweise zu einem Zuschlag von 37 Cent. Umfangreich heißt, dass mindestens die Außenwände gedämmt und mindestens drei weitere dieser Maßnahmen durchgeführt wurden: Erneuerung der Heizung, Austausch der Fenster, Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke, Dämmung des Kellers oder der untersten Geschossdecke.

Zuschlag für energetische Sanierung reicht nicht

Aus Sicht des Immobilienbrief Stuttgart ist dieser geringe Zuschlag weltfremd. Wenn sich die Investition mit nur 3 Prozent verzinsen soll, darf pro Quadratmeter Wohnfläche lediglich 146,52 Euro investiert werden, bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung entsprechend 11 722 Euro. Bei einer Verzinsung von 4 Prozent wären es 111 beziehungsweise 8880 Euro. Hinzu kommt, dass die Außenwände stets gedämmt werden müssen, bei Gebäuden mit Klinker- oder Natursteinfassade wird dies aber nicht gemacht, es wäre optisch verheerend und beim Denkmalschutz nicht zulässig.