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Mann stapelt 3 Türmchen mit Münzen

Was man über Zins und

Tilgung wissen sollte

Obwohl die Hypothekenzinsen merklich angestiegen sind, bleiben sie im langfristigen Vergleich weiterhin vergleichsweise günstig. Im Folgenden sind die grundlegenden Prinzipien der Finanzierung zusammengefasst:

Die meisten Immobilienkäufer können den Kaufpreis nicht einfach aus eigener Tasche bezahlen, sondern sind auf Finanzierungs-darlehen von Banken angewiesen. Diese Darlehen werden auch als Hypothekendarlehen, Hypothek, Baugeld oder Bauzins bezeichnet. Der Begriff „Hypothek“ stammt aus dem Griechischen und bedeutet „Pfandrecht“. Hypothekendarlehen sind in der Regel günstiger als andere Kreditformen, da die Bank Sicherheiten im Grundbuch erhält. Sollten die Raten dauerhaft nicht mehr bezahlt werden können, geht die Immobilie in den Besitz der Bank über. Die Höhe der monatlichen Belastung hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Zinssatz, die Laufzeit, die Höhe der Tilgung, die Bonität des Käufers sowie Lage und Zustand der Immobilie. Hier ist eine detailliertere Betrachtung:

Zinsen

Zinsen sind die Gebühr, die Banken für das Verleihen von Geld erheben. Sie richten sich nach den Leitzinsen der Bundesbank und der Europäischen Zentralbank (EZB). In den letzten Jahren lag der Euro-Leitzins bei null oder knapp darüber. Aktuell (Stand April 2024) beträgt er 4,5 Prozent. Der von Banken an ihre Kunden berechnete Zinssatz liegt üblicherweise 0,5 bis zwei Prozent über diesem Leitzins. Derzeit bieten Finanzinstitute jedoch Hypo-thekenzinsen unter dem Leitzins an, da sie eine baldige Senkung erwarten. Kunden, die Ende 2021 einen Kreditvertrag abge-schlossen haben, konnten von Zinssätzen von unter einem Prozent profitieren. In den 1980er Jahren zahlten Hypotheken-nehmer zeitweise bis zu 12 Prozent Zinsen. Aktuell liegt der Zinssatz für Endverbraucher zwischen 3,5 und 4 Prozent. Die tatsächliche Höhe der Zinsen hängt von drei Hauptfaktoren ab:

Erstens: die Bonität des Kunden. Ein Lehrer im Beamtenstatus mit einem Eigenkapitalanteil von 50 Prozent erhält bessere Konditionen als ein freiberuflicher Musiker ohne regelmäßiges Einkommen und einem Eigenkapitalanteil von nur zehn Prozent. Banken verwenden eine Reihe von Kriterien, um die Bonität eines Kunden zu bewerten.

Zweitens: die Immobilie. Banken gehen immer vom schlechtesten Szenario aus, nämlich dass der Kunde die monatlichen Raten nicht mehr bezahlen kann und die Immobilie letztendlich in den Besitz der Bank übergeht. Je geringer das potenzielle Verlust-risiko, desto besser die Bewertung durch die Bank.

Drittens: die Laufzeit des Darlehens. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Zum Beispiel zahlt ein Kunde mit einem Vertrag über fünf Jahre und einem guten Bonitätsscore möglicherweise nur drei Prozent Zinsen. Bei einem Vertrag über 20 Jahre wären vier Prozent Zinsen ein attraktives Angebot.

Tilgung

Zusätzlich zu den Zinsen gibt es die Tilgung, die die Rückzahlung der Darlehensschulden an die Bank bezeichnet. Auch hier gibt es wichtige Details zu beachten. Im Darlehensvertrag wird ein anfänglicher Tilgungssatz festgelegt. Früher lag dieser Satz in Zeiten höherer Zinsen typischerweise bei einem Prozent, heute beträgt er in der Regel mindestens zwei Prozent.

Bei einem angenommenen Tilgungssatz von einem Prozent könnte man annehmen, dass jedes Jahr ein Prozent der geliehenen Summe zurückgezahlt wird. Dies ist jedoch nicht der Fall, da der Kredit sonst 100 Jahre dauern würde, bis er vollständig zurückgezahlt ist. Hier kommt das Zusammenspiel von Zinsen und Tilgung ins Spiel.

Nehmen wir an, ein Darlehen über 100.000 Euro hat einen Zinssatz von vier Prozent und eine Tilgung von zwei Prozent. Das ergibt insgesamt sechs Prozent, also 6.000 Euro pro Jahr oder 500 Euro pro Monat. Im ersten Monat des Darlehens werden 166,67 Euro für die Tilgung (2.000 Euro geteilt durch zwölf Monate) und 333,33 Euro für die Zinsen (100.000 Euro mal vier Prozent, geteilt durch zwölf Monate) gezahlt. Im nächsten Monat beträgt die Restschuld nicht mehr 100.000 Euro, sondern nur noch 99.833,33 Euro, da bereits 166,67 Euro getilgt wurden. Von den 500 Euro im nächsten Monat entfallen also 332,77 Euro auf Zinsen und 167,23 Euro auf Tilgung. Dieser Prozess setzt sich fort, wobei der Tilgungsanteil zunimmt und der Zinsanteil abnimmt. Bei einem Beispiel mit vier Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung wäre die volle Schuldenlast nach 27 Jahren und acht Monaten abgezahlt. Bei einem Tilgungssatz von einem Prozent würde dies 40 Jahre und acht Monate dauern. Mit einem Tilgungssatz von drei Prozent wären die Schulden bereits nach 21 Jahren und vier Monaten beglichen.

Je höher der Tilgungssatz, desto schneller wird der Kredit abbezahlt. Es handelt sich dabei um einfache Mathematik. Wer diese Zahlen und Zusammenhänge berücksichtigt, versteht auch die Regel: Je höher der Zinssatz, desto schneller wird der Kredit abbezahlt.

Langfristige Sicherheit

Nach vielen Jahren historisch niedriger Zinsen sind diese inzwischen deutlich gestiegen. Trotzdem bleibt Baugeld im langfristigen Vergleich weiterhin relativ günstig. In zehn oder zwanzig Jahren könnte die Zinssituation jedoch ganz anders aussehen. Im schlimmsten Fall läuft Ihr derzeit günstiger Vertrag in zehn Jahren aus, Sie haben bis dahin nur das Minimum getilgt, und die Zinsen stehen bei zehn Prozent. Diese höhere Belastung wäre dann schwer oder kaum zu bewältigen. Deshalb ist es ratsam, mit dem Finanzierer langfristige Verträge mit einer möglichst hohen Tilgung und eventuell auch der Option für freiwillige Sondertilgungen abzuschließen. So sind Sie langfristig abgesichert, wissen genau, was auf Sie zukommt, und behalten die laufenden Kosten und Belastungen stets unter Kontrolle.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist. 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Bild und Text Quellen:

https://unsplash.com/de/fotos/eine-person-die-munzen-auf-einem-tisch-stapelt-jpqyfK7GB4w

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