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Kautionsabrechnung

Was Vermieter beachten sollten

Wenn der Mieter auszieht und Schäden zurückbleiben, kann der Vermieter zur Beseitigung dieser Schäden auf Teile der Kaution zurückgreifen. Dabei treffen unterschiedliche rechtliche Regelungen aufeinander: Der Vermieter rechnet seinen Schadensersatzanspruch gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auf. Hierbei sollten Vermieter jedoch die kurze Verjährungsfrist ihrer Ansprüche im Blick behalten.

Üblicherweise behält der Vermieter zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses drei Monatsmieten als Kaution ein, um sich gegen eventuelle Schäden bei Auszug des Mieters abzusichern. Mithilfe eines Übergabeprotokolls wird vor Einzug des Mieters der aktuelle Zustand der Wohnung festgehalten, um später bestimmen zu können, welche Schäden vom Mieter zu verantworten sind. Doch was passiert, wenn Vermieter und Mieter sich nicht über das Vorliegen oder das Ausmaß der entstandenen Schäden oder über deren Behebung einigen können?

Die Ersetzungsbefugnis besagt, dass die Forderungen von Mieter und Vermieter gleichartig sein müssen, um gegeneinander aufgerechnet werden zu können. Der Vermieter kann entscheiden, ob er die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands seiner Immobilie oder den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt.

Dabei sollte der Vermieter die Verjährungsfrist für Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache (§ 548 BGB) beachten. Die Verjährung beträgt nach Rückgabe der Wohnung sechs Monate. Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter aktiv werden und gegebenenfalls Klage gegen den Mieter erheben. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter jedoch auch nach Ablauf der sechsmonatigen Frist von § 215 BGB Gebrauch machen, der es ermöglicht, trotz eingetretener Verjährung eine Aufrechnung der Gegenforderung vorzunehmen.

Allerdings hat der Vermieter nicht in jedem Fall das letzte Wort. Vor allem, wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist, muss im Einzelfall entschieden werden, ob Vermieter oder Mieter ihre Ansprüche durchsetzen können.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist. 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Bild und Text Quellen:

Haus & Grund 10/2024, MzE

Bild von Jakub Żerdzicki auf Unsplash

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