Immobilienwertermittlung:
Das Vergleichswertverfahren

Auch wenn die Abbildung aktueller Marktbewegungen im Zentrum des Vergleichswertverfahrens steht, lassen professionelle Gutachter selbstverständlich immer auch den Zustand, die Ausstattung und die Lage der Immobilie mit in die Bewertung einfließen. Es dürfte einleuchten, dass sich nicht jede Schrottimmobilie zum gleichen Preis verkaufen lässt, wie eine „ähnliche“ im gleichen Viertel.

Professionell bewerten kann nur ein Profi

Um die verschiedenen Bewertungsfaktoren im Vergleichswertverfahren richtig zu gewichten, bedarf es fundierter Kenntnisse des Verfahrens und des Immobilienmarktes auf lokaler Ebene. Dieses Know-how finden Sie bei Ihrem regionalen Qualitätsmakler, der seinerseits mit qualifizierten Sachverständigen als Gutachter zusammenarbeitet oder möglicherweise selber über eine entsprechende Ausbildung verfügt. Bei einer bloßen Orientierung an Ergebnislisten können Immobilienverkäufer hingegen deutlich daneben liegen, wenn es darum geht, einen Angebotspreis für die eigene Immobilie festzulegen.

Welche Objekte sind vergleichbar?

Zunächst schätzen professionelle Gutachter ab, ob ausreichend vergleichbare Objekte vorhanden sind und wie groß die Übereinstimmung mit der zu verkaufenden Immobilie tatsächlich ist. Gut miteinander vergleichbar sind meist Eigentumswohnungen im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage oder Reihenhäuser im gleichen Viertel, da es hinsichtlich der Bausubstanz, Größe und Ausstattung oft kaum Abweichungen gibt. Bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern sind individuelle Merkmale viel stärker zu berücksichtigen. Lässt eine größere Zahl vergleichbarer Verkaufsfälle eine qualitativ sichere Einschätzung zu, können die dabei erzielten Preise direkt als Grundlage für die Wertermittlung dienen. Daneben greifen Sachverständige auch auf ein indirektes Vergleichswertverfahren zurück, wobei segmentierte Durchschnittspreise aus der Vergangenheit, die aus Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses oder aus der Bodenrichtwertkarte hervorgehen, zum Vergleich herangezogen werden.

Zuschläge und Abschläge

Die ermittelten Vergleichswerte werden dann um bestimmte Zu- und Abschläge vermehrt oder vermindert, je nachdem, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet, welche Ausstattungs-Extras sie bietet, ob sie an der vielbefahrenen Hauptstraße liegt oder in einer ruhigen Nebenstraße. Bei Eigentumswohnungen können auch das Stockwerk, der Ausblick, die Ausrichtung (Nord- oder Südseite) und viele andere Faktoren in das Resultat des Wertgutachtens einfließen. Auch ist es beispielsweise ein Unterschied von rund 20 Prozent, ob eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkauft wird, oder bezugsfrei ist, und der neue Eigentümer sofort einziehen kann.