Bis 2030 steigen die Kaufpreise weiter, in Stuttgart allerdings weniger stark als in den anderen großen sieben deutschen Metropolen – meint das HWWI. Eine „eher hohe“ Blasengefahr sieht hingegen Empirica.

Vor allem in den und um die urbanen Zentren werden die Kaufpreise bis 2030 weiter steigen, ermittelte das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank. So wird in Stuttgart ein jährlicher realer Anstieg der Kaufpreise für Bestandswohnungen um 0,78 Prozent erwartet, ausgehend von 4844 Euro im Jahr 2020.

0,78 Prozent Anstieg in Stuttgart – 1,99 Prozent in München

Das wäre die schwächste Entwicklung in den deutschen Top-Sieben-Metropolen. Für München sieht das HWWI ein jährliches Plus bis 2030 von 1,99 Prozent. 8613 Euro werden dort als Basis 2020 für eine Bestandswohnung genommen. In Düsseldorf soll der Kaufpreisanstieg 1,09 Prozent betragen, in Berlin 1,07 Prozent, in Frankfurt 1,02 Prozent, in Köln und in Hamburg je 0,91 Prozent.

2 Prozent Kaufpreissteigerung in Heilbronn

Mit Ausnahme von München seien die größten Preissprünge aber nicht in den Metropolen zu erwarten. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen würden sich vor allem im Süden und Nordwesten der Republik finden. Unter den 401 deutschen kreisfreien Städten und Landkreisen sieht der sogenannte Postbank-Wohnatlas 2021 die Stadt Heilbronn mit durchschnittlich 2 Prozent Kaufpreissteigerung bis 2030 auf Rang drei. Für 2020 wird ein Kaufpreis von 3406 Euro angenommen. Von den zehn Kreisen mit den höchsten prognostizierten Wertzuwächsen sind sieben in Bayern. Ganz vorne liegt der Landkreis Erding mit einem Plus von 2,23 Prozent, gefolgt vom Landkreis München mit 2,01 Prozent.

Bevölkerung in den Top-Sieben-Ballungsräumen soll steigen

In mehr als der Hälfte der 401 Landkreise und kreisfreien Städte erwartet das HWWI einen realen Preisanstieg bis 2030. Untersucht wurden Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße und Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot. So wird für die Großräume der sieben großen deutschen Metropolen eine zunehmende Bevölkerung erwartet.„Die Coronakrise zeigt bislang keine wesentlichen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt“,sagt Eva Grundwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank. Auf mittlere Sicht seien Coronaeffekte dann nicht ausgeschlossen, wenn ganze Wirtschaftszweige langfristige Einbrüche verkraften müssten und sich dies in einzelnen Regionen auf die Wirtschafts- und Einkommensentwicklung auswirken würde.

Blasengefahr in 324 von 401 Kreisen

„Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt“, sagt Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender von Empirica. Er sieht eine mäßig bis hohe Blasengefahr in 324 der 401 deutschen Kreisstädte und Landkreise. So auch in Stuttgart.

Nur ein Indikator hat sich in Stuttgart verbessert

Empirica geht beim Kauf einer Mietwohnung in der baden-württembergischen Landeshauptstadt von einem Vervielfältiger von 41,6 aus, 2005 hätte nur die 24,7-fache Jahresmiete als Kaufpreis bezahlt werden müssen. Beim Erwerb einer selbst genutzten Eigentumswohnung müsse das 10,5-fache Jahreseinkommen aufgewendet werden, 2005 war es nur das 5,4-fache. Nur ein Wert hat sich in Stuttgart leicht verbessert: 2005 wurden pro 1000 Einwohner 2 Wohnungen fertiggestellt, 2019 waren es 2,3.