Das Ertragswertverfahren:
qualifizierte Bewertung für Investmentimmobilien

Auf dem Gebiet der Immobilienbewertung sind Eigentümer oft Laien. Als Investor beschäftigen Sie sich zwar mit Sicherheit weitaus mehr mit den Wirtschaftsdaten Ihrer Immobilie als ein Selbstnutzer das für gewöhnlich tut. Schließlich müssen Sie nicht nur Ihre Mieteinahmen im Verhältnis zu den Instandhaltungskosten und notwendigen Investitionen ständig im Auge behalten, sondern auch über mögliche Wertsteigerungen oder – im ungünstigeren Fall – Wertverluste Ihrer Immobilie auf dem Laufenden sein. Allerdings: wie der korrekte Marktwert genau berechnet wird und welche Faktoren sich beim Ertragswertverfahren wertbestimmend auswirken, erschließt sich auch kühl kalkulierenden Kapitalanlegern nicht ohne weiteres. Hierfür brauchen Sie einen Fachmann oder eine Fachfrau mit ausreichend Routine. Erfahrene Qualitätsmakler sind hier die richtigen Ansprechpartner.

Verkauf ohne Bewertung? Lieber nicht!

Auf die Verwendung eines aufwendigen Bewertungsverfahrens zu verzichten, weil Sie glauben, Ihre Immobilie auch ohne professionelle Wertermittlung an den Käufer bringen zu können, ist hingegen riskant. Genauso wie beim Verkauf selbstgenutzter Immobilien bildet eine sorgfältige Bewertung auch bei Renditeobjekten die unentbehrliche Grundlage für den Verkaufserfolg. Denn wie Sie es auch anstellen: ohne den exakten Marktwert zu kennen, können Sie gar nicht wissen, welchen Erlös Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie anstreben sollten. Selbst bei einer Versteigerung bleibt für Sie dann unklar, ob der Höchstbietende Ihnen nun einen guten Preis zahlt oder einen viel zu niedrigen. Auch ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis kann zu großen Problemen führen: die Interessenten bleiben aus, die Vermarktung zieht sich in die Länge, und sowohl die zwischenzeitliche Unterhaltung der Immobilie als auch Ihre fortgesetzten Verkaufsbemühungen kosten Sie hohe Summen, bis Sie sich am Ende zu einer Absenkung des Verkaufspreises gezwungen sehen – wahrscheinlich weit unter das Niveau, das bei guter Planung auf der Basis einer professionellen Bewertung möglich gewesen wäre.

Wie berechnet sich der Ertragswert?

In die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren fließen als wesentliche Elemente ein: der Bodenwert, der sogenannte Gebäudeertragswert (entspricht im Wesentlichen der Mietrendite), der örtliche Liegenschaftszins und die (hypothetische) Restnutzungsdauer des Gebäudes. In diesen letzten beiden Größen finden sich letztlich die wertbestimmenden Faktoren Lage und Zustand der Immobilie wieder. Die komplizierte Formel bringt diese Faktoren allerdings – auf den ersten Blick etwas verwirrend – als Ausdruck des Risikos zukünftiger Mietausfälle und Wertverluste durch Schäden oder Abnutzung der Gebäudesubstanz zur Geltung. Somit berücksichtigt das Ertragswertverfahren neben der aktuellen Rendite auch ein zweites, für Investoren gleichermaßen zentrales Kriterium – die langfristige Wertstabilität der Immobilie. So kompliziert die Berechnung auch ist: sie verhilft zu einer zuverlässigen Wertbestimmung für Investmentimmobilien. Beauftragen Sie einen erfahrenen Immobilienprofi mit der Bewertung – und ernten Sie die Früchte in Form eines optimalen Verkaufspreises! Schließlich ist der Mehrerlös, den Sie beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung erzielen, ein keinesfalls unbedeutender Bestandteil Ihrer letztendlich erwirtschafteten Eigenkapitalrendite.